民進(jìn)河北區(qū)委會 物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于2009年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下： 一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀 三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2008年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū)，2003年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。2005年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無從解決。 二、小區(qū)物業(yè)存在的問題 盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。 （一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。 （二）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。 （三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。 （四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。 （五）物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的，因為這是行為，如果你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。 （六）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。 三、幾條建議 （一）依照2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。 （二）建立相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主三方的聯(lián)動機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機(jī)制的行動軸心。 （三）為促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。 （四）確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。 （五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。 調(diào)研報告：關(guān)于推進(jìn)南關(guān)嶺街道物業(yè)管理的調(diào)查與思考 黨的十七大明確指出： 社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素 。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%；成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%；未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問題
近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差；有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%；71%的受訪者表示不了解《物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn) 誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會 的無序局面，業(yè)主的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主；當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán)；87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4、相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分公共服務(wù)的職能等等。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見
南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的 規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理 等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為；反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
3、建立健全長效管理機(jī)制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機(jī)制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展 敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。 市政協(xié)公布調(diào)研報告:物業(yè)管理存在六大弊病
市政協(xié)昨公布小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報告：物業(yè)管理存在六大弊病，小區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)系千千萬萬北京市民的日常生活。昨天，市政協(xié)召開專題會，公布了市政協(xié)常委會《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問題的建議案及調(diào)研報告》，針對小區(qū)物業(yè)管理六大弊病提出了具體診治藥方，建議在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。
參與調(diào)研課題的曾廣宇委員向記者表示，目前本市小區(qū)物業(yè)管理存在開發(fā)建設(shè)遺留、收費(fèi)難、業(yè)主難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問題。李少華委員介紹說，本市新建的3077個小區(qū)中，僅有11.7%成立了業(yè)主，仍有近90%的小區(qū)沒有成立業(yè)主。
焦點(diǎn)發(fā)布 小區(qū)物業(yè)管理有六大問題
弊病一 開發(fā)建設(shè)遺留問題成物業(yè)糾紛主因
市政協(xié)調(diào)研報告認(rèn)為，現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。
弊病二 物業(yè)管理企業(yè)普遍收費(fèi)難
曾廣宇委員表示，造成收費(fèi)率低的原因也是多方面的。 一是物業(yè)收費(fèi)的制定不公開透明，在前期，業(yè)主根本沒有 討價還價 的余地。二是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。三是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。四是問題不能得到及時解決，居民不滿情緒影響交費(fèi)。五是業(yè)主消費(fèi)意識尚未形成。部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費(fèi)意識和責(zé)任意識沒有確立。
弊病三 物業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范
李少華委員認(rèn)為，本市物業(yè)管理企業(yè)管理和培訓(xùn)沒有及時跟上。此外，本市的物業(yè)管理收費(fèi)大多采取包干制的形式，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。個別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費(fèi)、亂收費(fèi)，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。
弊病四 業(yè)主大會、業(yè)主組建難
造成這一問題的客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)，本身的復(fù)雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，缺乏 有能力、有權(quán)威 的組織者。
弊病五 職能缺位 監(jiān)管體制不順
目前承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的是市建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責(zé)，也不能插手解決。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。
弊病六 法律法規(guī)不完善 不配套
小區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。本市的物業(yè)管理條例實(shí)施細(xì)則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。
對癥下藥 調(diào)研報告開出七劑良方
一是高度重視居住小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用，強(qiáng)化對物業(yè)管理的行政監(jiān)管。
二是整頓居住小區(qū)物業(yè)管理市場，積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。
三是規(guī)范物業(yè)管理，嚴(yán)格市場管理，建議在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。
四是完善物業(yè)管理法規(guī)的配套。
五是健全管理體制，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管、行業(yè)自律和民主自治的有機(jī)結(jié)合。
六是積極探索建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制，根據(jù)低收入群體的物業(yè)管理需要，建立以社區(qū)居委會為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的物業(yè)管理新機(jī)制。
七是加大宣傳力度，推廣先進(jìn)經(jīng)驗，明晰各方的權(quán)利和義務(wù)，正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費(fèi)觀念。
權(quán)威訪談
物業(yè)投訴已大幅下降 市建委表示，此次對全市物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行摸底調(diào)查就是為今后逐步解決這些問題進(jìn)行的前期準(zhǔn)備。從去年底開始，市建委就已開始積極研究制定《物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》，目前該細(xì)則已經(jīng)全部制定完成，并交由 人大部門進(jìn)行立法程序，預(yù)計不久便可出臺。據(jù)統(tǒng)計，市建委接到的物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢，由原來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。
該發(fā)言人表示，成熟國家物業(yè)管理歷史超過100年，而中國最早開始物業(yè)管理的城市深圳，經(jīng)驗不過20多年，北京開始物業(yè)管理工作還不到10年。因此，經(jīng)驗的不足使得我們在工作中確實(shí)遇到了許許多多的問題，如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)受到質(zhì)疑等等。下一步，市建委會繼續(xù)對目前北京物業(yè)管理中存在的問題，如究竟物業(yè)服務(wù)達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)才算規(guī)范等展開相關(guān)對策的研究和制定。但這些問題都需要部門逐步進(jìn)行研究和解決，不是一蹴而就的事情。
誤區(qū)之一： 物業(yè)公司只要與業(yè)主形成 事實(shí)服務(wù) ，物業(yè)公司服務(wù)好壞都對業(yè)主個人沒關(guān)系，只要有人交費(fèi)，全體業(yè)主就必須交費(fèi)。
誤區(qū)之二： 物業(yè)公司是新生事物，與現(xiàn)有公司有本質(zhì)區(qū)別，可以不受現(xiàn)有公司法、合同法等等國家大法的規(guī)范，必須從新單獨(dú)立法，諸如： 事實(shí)服務(wù) （目前國家大法沒有）、物業(yè)費(fèi)必須無條件交，業(yè)主維權(quán)不得拒絕交物業(yè)管理費(fèi)。
誤區(qū)之三： 法院判決物業(yè)糾紛案件不是因為物業(yè)公司服務(wù)不好，而是因為業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司沒法服務(wù)好造成的，所以只能判業(yè)主敗訴。法院不是你業(yè)主講理的地方。
誤區(qū)之四： 法院如果判物業(yè)公司敗訴，老百姓的生活就沒有人管理了，就會天下大亂，物業(yè)公司盡管服務(wù)不好，你也忍了吧！總比沒人管強(qiáng)！否則，天下大亂的責(zé)任就該算在我們法院的頭上了！我們可不能承擔(dān)！
誤區(qū)之五： 法院受理的物業(yè)糾紛案件巨增，不是因為我法院只判物業(yè)公司勝訴造成的，法院也有判一個兩個業(yè)主勝訴呢！只要我法院用國家機(jī)器的強(qiáng)制力幫助物業(yè)公司把你們業(yè)主全體的物業(yè)費(fèi)都收上來，你看他物業(yè)公司還告不告你！
誤區(qū)之六： 物業(yè)管理的主管部門小區(qū)辦不管物業(yè)公司的服務(wù)問題，認(rèn)為這歸工商部門管，我小區(qū)辦只管物業(yè)公司的準(zhǔn)入，哪個物業(yè)公司不經(jīng)過我小區(qū)辦批準(zhǔn)就別想進(jìn)入你想進(jìn)入的市場，這個可不能歸工商部門管，小區(qū)辦嘛，物業(yè)管理的主管部門嘛?。∷ど滩块T管不著物業(yè)公司！至于業(yè)主呀、服務(wù)呀別找我小區(qū)辦，我小區(qū)辦一無權(quán)二無錢，找我也不管，現(xiàn)在我小區(qū)辦批準(zhǔn)哪個物業(yè)公司在哪管理就在哪！你業(yè)主告到法院也解決不了吧？！你業(yè)主就給我乖乖交費(fèi)，否則，有法院判決關(guān)你拘留所，看你交不交！只要物業(yè)公司有錢，就不愁我小區(qū)辦——物業(yè)公司的主管部門缺錢！我小區(qū)辦有了錢才能管理你們這些業(yè)主的問題，否則我沒法管！
誤區(qū)之七： 物業(yè)公司的服務(wù)是對全體小區(qū)居民的，不可能只對你幾戶服務(wù)不好，你有證據(jù)也沒用，小區(qū)辦和法院只為大多數(shù)人服務(wù)，三個代表嘛！不是為你個人服務(wù)的。
誤區(qū)之八： 你業(yè)主維權(quán)只能先成立居委會，再成立業(yè)委會才能維權(quán)，要么還要等物權(quán)法出臺，物業(yè)公司特殊！雖然他也是經(jīng)營性企業(yè)，但抓他的服務(wù)質(zhì)量解決不了問題。別的公司有質(zhì)量問題老百姓不滿意不給錢他就會被淘汰，可不能監(jiān)管物業(yè)公司的質(zhì)量問題，那樣會天下大亂的！
誤區(qū)之九： 業(yè)主的成分太復(fù)雜，是烏合之眾，聯(lián)合起來不滿意物業(yè)公司的服務(wù)，就是不滿意，反對物業(yè)公司就是反，就是不安定因素！主管部門不作為和法院的枉法裁判是不會構(gòu)成不安定的！
誤區(qū)之十： 不交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主就是侵犯了交費(fèi)業(yè)主的利益！因為物業(yè)公司是神，他象上帝一樣會對所有的業(yè)主一視同仁的！我交了，你就必須交！否則我的心態(tài)就不平衡，這樣就不是和諧社會！
北京有一家外地的裝修公司，為了在北京立足提出 先裝修后付款 ，這個公司的做法是要求他的職工不管客戶怎樣挑毛病，挑到哪兒就改到哪兒，直到客戶滿意。大多數(shù)客戶就是因為該公司真誠的服務(wù)態(tài)度，其實(shí)不可能完全滿意也自覺付了款，該公司不但沒有被 賴帳人 拖垮，生意越做越大。中國的老百姓以幾千年傳統(tǒng)的 上善若水，厚德載物 為精神支柱，是世界上很容易知足的老百姓。真正惡意欠費(fèi)的人是不敢公開更不敢上法庭的！物業(yè)公司在選擇告哪些業(yè)主時是不敢告那些不講理的業(yè)主的！他們一般選擇的是一小部分維權(quán)意識最強(qiáng)、真正講理的業(yè)主告上法庭，這樣法院肯定會制裁這些業(yè)主，其他的業(yè)主必然乖乖交費(fèi)——達(dá)到既減少公司的訴訟成本，又到達(dá)全面收費(fèi)的目的！這個事實(shí)最說明當(dāng)前，由于主管部門有明顯的官商勾結(jié)的主觀可能性并 有所為有所不為 和法院的判決一邊倒，才會使如此多的物業(yè)公司惡人先告狀而有恃無恐的將講理的業(yè)主告上法庭！當(dāng)前物業(yè)管理的形勢是物業(yè)公司的服務(wù)無人監(jiān)管，主管部門小區(qū)辦和法院的眼睛全部盯住物業(yè)管理費(fèi)！
在現(xiàn)實(shí)生活中，常常存在房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司的服務(wù)中到底設(shè)置了什么陷阱？其中涉及了哪些法律問題？消費(fèi)者應(yīng)該采取什么對策？
陷阱一 拒繳物管費(fèi) 業(yè)主遭停水?dāng)嚯?/p>
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。
法律問題：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電、停氣。該條款明顯違反了法律規(guī)定。
陷阱二 裝修建筑垃圾 物管不運(yùn)也收費(fèi)
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時，不管運(yùn)不運(yùn)建筑垃圾，都必須繳建筑垃圾運(yùn)輸費(fèi)4元/平方米。
法律問題：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條規(guī)定， 消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利 。據(jù)此，若業(yè)主自行運(yùn)輸垃圾，未接受物業(yè)公司運(yùn)輸垃圾的服務(wù)，就不應(yīng)向物業(yè)公司繳納該筆運(yùn)輸費(fèi)。該條款實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)，明顯違反了法律規(guī)定。
陷阱三 泊車要收費(fèi) 丟失損壞物管卻不賠？
表現(xiàn)：某公司物業(yè)管理規(guī)定，停車場停放車 元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品丟失或損壞，均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。
法律問題：業(yè)主向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)，兩者之間形成保管合同。《合同法》第374條規(guī)定： 保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 物業(yè)公司以告示的形式，規(guī)定將其應(yīng)盡看管義務(wù)的車輛所發(fā)生的一切損失都推由業(yè)主承擔(dān)，違背了合同公平原則。
陷阱四 業(yè)主居屋不得用于辦公
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，不準(zhǔn)業(yè)主將居屋用于辦公。
法律問題：業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，因此，業(yè)主依法享有對該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只要業(yè)主對房屋的處分不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，他人就無權(quán)干涉。
在簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽訂物業(yè)合同中，業(yè)主要注意以下幾點(diǎn)：
1．入住新的居住地，第一次簽訂物業(yè)管理合同的期限最長應(yīng)為兩年。兩年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主，由業(yè)主挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進(jìn)行管理。
2．簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3．有些收費(fèi)項目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費(fèi)用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費(fèi)等。
4．有的費(fèi)用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。
5．巧立名目的各種費(fèi)用。有的物業(yè)公司為了多收費(fèi)，巧立各種名目，如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。
消費(fèi)者在簽訂物業(yè)合同時，應(yīng)對照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費(fèi)項目，可要求對方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。
（本刊法律顧問上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師）
UID（Ubiquitous IDentifications）的全稱是計算無處不在。將電子標(biāo)簽嵌入各物體中，使之相互通信，進(jìn)行信息處理，讓我們時刻掌握我們所要的信息提高我們更高水平的信息服務(wù)和環(huán)境控制，這種環(huán)境稱其為 計算無處不在 。
RFID(Radio Frequency IDdentification)的全稱是無線射頻識別技術(shù)，最簡單的RFID系統(tǒng)是由電子標(biāo)簽（Tag）、閱讀器（Reader）和天線（Antenna）、數(shù)據(jù)庫三部分組成：當(dāng)電子標(biāo)簽進(jìn)入磁場區(qū)域接收閱讀器發(fā)出電磁信號，電子標(biāo)簽產(chǎn)生感應(yīng)電流從而獲得能量，發(fā)出編碼等信息，該信息被讀寫器讀取、寫入，也就是利用無線電波對信息載體進(jìn)行讀寫。與其它識別技術(shù)相比, RFID技術(shù)具有防水、耐高溫、使用壽命長、讀取距離大、讀取速度快、標(biāo)簽上的信息可以加密、存儲數(shù)據(jù)容量更大、存儲信息更改等優(yōu)點(diǎn)。RFID技術(shù)已應(yīng)用到眾多行業(yè)：門禁保安、生產(chǎn)制造、倉儲管理、零售業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、票據(jù)證件管理、RFID卡收費(fèi)、電子門票、防偽打假、物流貨運(yùn)的追蹤、火車和貨運(yùn)集裝箱的識別運(yùn)動計時等。
物流與供應(yīng)管理
物流管理是企業(yè)行為，是客戶服務(wù)的手段。物流管理是為了謀求物流總成本最低或者在既定的物流總成本約束下使客戶服務(wù)水平更高。
物流管理最基本的要素活動是什么呢？答是貨運(yùn)管理和倉儲管理。那么不難得出物流管理的內(nèi)涵是對運(yùn)輸和倉儲的綜合管理的結(jié)論。
那么如何提高運(yùn)輸和倉儲的綜合管理呢？
這就是我們提出用RFID管理物流的理念。
物流與供應(yīng)鏈管理被認(rèn)為是智能電子標(biāo)簽應(yīng)用最大的舞臺。雖然現(xiàn)有IT和自動化技術(shù)大大提高了該領(lǐng)域的效率，但有很多工作仍主要依靠人工來完成，例如貨物的清點(diǎn)、盤庫和數(shù)據(jù)錄入等，而手持式條形碼識別器等輔助工具，效率低下、差錯率高等問題仍然無法得到有效的解決
一、物品配送管理
配送中心的揀貨作業(yè)是最繁重、最易出差錯的工作。信息的準(zhǔn)確性和及時性是供應(yīng)鏈與物流管理的關(guān)鍵，這恰恰是RFID技術(shù)最突出的優(yōu)點(diǎn)之一。如果每件商品都貼上了智能標(biāo)簽，無需打開產(chǎn)品的外包裝，系統(tǒng)就可以對其成箱成包地進(jìn)行識別，從而準(zhǔn)確地隨時獲得產(chǎn)品的相關(guān)信息，例如種類、生產(chǎn)商、生產(chǎn)時間、生產(chǎn)地點(diǎn)、顏色、尺寸等等。智能電子標(biāo)簽系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對商品從原料、半成品、成品、運(yùn)輸、倉儲、配送、上架、最終銷售，甚至退貨處理等所有環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，不僅能極大地提高自動化程度，而且可以大幅降低差錯率，從而顯著提高供應(yīng)鏈的透明度和管理效率。
二、倉儲管理
智能電子電子標(biāo)簽系統(tǒng)，可用于智能倉庫貨物管理，有效解決同倉庫及貨物流動有關(guān)的信息管理，不但可增加一天內(nèi)處理貨物的件數(shù)，還監(jiān)看著這些貨物的一切流動信息。一般而言，讀寫器貼在貨物要通過的倉庫大門邊上，，每個貨物都貼電子標(biāo)簽，所有電子標(biāo)簽信息都被存儲在倉庫的中心計算機(jī)里，該貨物的有關(guān)信息都能在計算機(jī)里查到。當(dāng)貨物被裝走運(yùn)往別地時，讀寫器識別并告知計算中心它被放在哪里。這樣管理中心可以實(shí)時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。智能電子標(biāo)簽?zāi)芡耆行У亟鉀Q倉庫里與貨物流動有關(guān)的信息的管理，它不但監(jiān)看著這些貨物的一切信息，可以實(shí)時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。
三、物品追蹤識別
能夠跟蹤包裹在遞送過程中所處的位置，是UID中心核心競爭力之所在。智能標(biāo)簽的出現(xiàn)，有望改變這個競爭格局——如果在行李、快件或者包裹標(biāo)簽中貼上智能標(biāo)簽，不僅可以實(shí)現(xiàn)分撿過程的全自動化，而且當(dāng)這些物品到達(dá)某個地方，標(biāo)簽信息就會被自動讀入系統(tǒng)，并融入 UID中心 供顧客和企業(yè)查詢。這樣，各個企業(yè)不僅能夠像UID中心那樣提供包裹的位置，而且位置更加準(zhǔn)確、成本也可能要低得多。
如在航空領(lǐng)域，全球航空業(yè)每年以6％的速度快速增長，旅客數(shù)量不斷增加，傳統(tǒng)的航空包裹的處理流程正面臨著巨大的壓力。能提供快速準(zhǔn)確的航空行李服務(wù)，已成為航空公司和機(jī)場提供良好服務(wù)、增強(qiáng)市場競爭力的重要手段。要增加行李處理容量，處理每一件行李的時間必須減少，同時要保證每件行李的安全，防止出錯，如此將使航空公司利用RFID上之重量數(shù)據(jù)的加重而很容易偵測到旅客利用轉(zhuǎn)機(jī)夾帶非法物品的可能性.此外,旅客報到時不再需要使用掃瞄條形碼器,亦可達(dá)到簡化手續(xù)流程的好處。智能標(biāo)簽的出現(xiàn)滿足了這一需求。英國航空、日本航空和新加坡航空在成功電子標(biāo)簽跟蹤行李后，德爾塔航空（Delta Air Lines）也宣布將在部分航班上進(jìn)行類似的試驗。
另外還可以用智能標(biāo)簽保護(hù)和跟蹤財產(chǎn)。將智能標(biāo)簽貼在重要物資如計算機(jī)、傳真機(jī)、文件、復(fù)印機(jī)或其它實(shí)驗室用品上，公司可以自動跟蹤管理這些有價值的財產(chǎn)，可以跟蹤一個物品從某一建筑物離開，或是用報警的方式限制物品離開某地。
RFID對物流管理尤其在需要對物品進(jìn)行跟蹤或分類管理上，因此眾多商家對RFID技術(shù)的前景非?？春?，認(rèn)為其最終將取代傳統(tǒng)條形碼。
現(xiàn)在，零售商品的識別大多是采用條形碼來實(shí)現(xiàn)，在商品被出售時，通過條碼識別器進(jìn)行識別，條碼的數(shù)據(jù)在整個流通過程中只識別一次。而另一方面，RFID不需要人工去識別標(biāo)簽，讀寫器只需250毫秒就可以從射頻標(biāo)簽中讀出與商品相關(guān)的數(shù)據(jù)，有一些讀寫器甚至可以每秒讀取200個標(biāo)簽的數(shù)據(jù)，這比傳統(tǒng)掃描方式要快1000倍。
但即便是在零售業(yè)，RFID技術(shù)也只是剛開始發(fā)揮其潛力。由于沃爾瑪公司要求供應(yīng)商在2006年前必須采用射頻識別技術(shù)，眾多應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)商紛紛升級程序，Sun、SAP、甲骨文、IBM等公司都開始在其主流產(chǎn)品中集成射頻鑒別技術(shù)。 隨著社會信息化程度的提高，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，尤其是在眾多商家的大力推動下，RFID技術(shù)的應(yīng)用將會逐漸滲透到社會生活的方方面面，它將具有廣闊的發(fā)展前景。
關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議
物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變 多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄。 二、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。
三、產(chǎn)權(quán)形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。
五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個重要問題。
六、物業(yè)管理收費(fèi)困難 已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。 七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮 實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理或業(yè)主，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主，已經(jīng)參加到業(yè)主的個人，甚至要求退出業(yè)主。業(yè)主在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。 八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。 針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作 當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。
其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境 1、城市的管理者是各級，樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。 2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。 3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。
其三、部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分 房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與 物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。
其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系的觀念。
其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳
一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。
其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系 物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由部門負(fù)擔(dān)的工作，基層部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。
其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。 為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時，對新城區(qū)實(shí)施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。
