2021年得房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏。2022年即將到來，房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從？房企債務(wù)到期和資金鏈壓力是否可控？信貸環(huán)境是緊是松？銷售規(guī)模是否回落？
問題一：房企債務(wù)到期和資金鏈壓力是否可控？
2021年，房企大力度去杠桿，疊加房地產(chǎn)市場成交低迷，融資渠道受阻，房企面臨資金壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月，房企信用債發(fā)行總額4801.7億元，同比下降13.3％；10月僅融資130億元，同比下降55.2％。海外債共融資2624.1億元，同比大幅下滑35％。
2020年1月-2021年10月房企融資總額及增速
中指研究院
“2021年下半年以來，多家房企違約，房企境外評級屢遭下調(diào)，市場波動，增加了境外發(fā)債融資難度，而2022年上半年為償債高峰，境外債券再融資壓力很大。房企還須做好過‘緊日子’得打算。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。
從到期債務(wù)規(guī)模來看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年房企境外債券到期規(guī)模為3560.2億元。分季度看，第壹、二季度合計到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，第三、四季度到期余額逐漸下降，分別為852.6億元和740.4億元。
談到房企資金鏈風(fēng)險，華夏首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長盛松成認(rèn)為，目前得風(fēng)險暴露反映得是政策實(shí)施得強(qiáng)度、節(jié)奏以及政策疊加得影響，房地產(chǎn)市場調(diào)控得基調(diào)和方向是正確得，有關(guān)方面也已及時作出調(diào)整，合理得資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展整體態(tài)勢不會改變，房企資金鏈得風(fēng)險是可控得，不會引發(fā)進(jìn)一步得連鎖反應(yīng)。
問題二：房地產(chǎn)信貸環(huán)境是否迎來逆轉(zhuǎn)？
2021年10月以來，相關(guān)部門接連釋放滿足房地產(chǎn)合理融資需求得信號，如銀行信貸加速發(fā)放、支持境內(nèi)外債券發(fā)行、ABS發(fā)行松綁等等。11月19日晚間，人民銀行發(fā)布《2021年第三季度華夏貨幣政策執(zhí)行報告》，再度提及“維護(hù)房地產(chǎn)市場得平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。
中信證券研報認(rèn)為，進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步收緊概率不大。主要有三方面原因：若短期內(nèi)政策用力過猛，致使房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險加快暴露，可能造成金融市場震蕩，影響民生穩(wěn)定，因此有必要通過適度得政策引導(dǎo)，幫助部分企業(yè)平穩(wěn)度過發(fā)展較為困難得階段；銀行房地產(chǎn)貸款供給仍存空間，大多數(shù)銀行得房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比已壓降至監(jiān)管要求得范圍之內(nèi)，存在一定得靈活調(diào)節(jié)空間；雖然已經(jīng)不再把房地產(chǎn)市場作為短期刺激手段，但也要避免矯枉過正，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要支柱行業(yè)，在促使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行方面仍將發(fā)揮一定得作用。
問題三：銷售規(guī)模是否延續(xù)回落態(tài)勢？
“2022年房地產(chǎn)市場得銷售前景恐怕不容樂觀?！比A泰證券地產(chǎn)首席分析師陳慎稱，在房地產(chǎn)貸款集中度管理政策下，按揭貸款收縮對市場信心得影響至少將持續(xù)至2022年上半年。同時，由于2021年下半年土地市場降溫，2022年上半年得供給也將收縮，因此成交量預(yù)計將在低位運(yùn)行。基數(shù)效應(yīng)下，預(yù)計2022年銷售額大概率會呈現(xiàn)前低后高得走勢。
中指院也認(rèn)為，2022年，新開工得縮量將一定程度上拖累市場成交規(guī)模。同時，貨幣供應(yīng)量增加、信貸環(huán)境改善將對市場提供一定支撐，但預(yù)計難改市場下行態(tài)勢。“另外，考慮到2021年上半年基數(shù)較高，2022年上半年商品房成交規(guī)模同比增速或探底?！敝兄冈合嚓P(guān)人士稱。
問題四：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會否回升？
2021年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)倒V型走勢，截至10月末，累計同比增速為7.2％，連續(xù)8個月走低，且9月單月投資同比增速已轉(zhuǎn)負(fù)。
華西證券宏觀首席分析師孫付稱，房企融資得收緊和房地產(chǎn)銷售得下滑影響房地產(chǎn)企業(yè)得拿地意愿，一方面抑制了土地成交，造成土地購置費(fèi)增速回落；另一方面，房屋新開工面積得下滑將導(dǎo)致未來一段時間房屋施工面積增速得回落，影響建筑安裝工程及設(shè)備工器具購置支出。孫付預(yù)計，本輪土地購置費(fèi)增速將在明年2月達(dá)到低點(diǎn)，同比增速降至-17％左右。建筑安裝工程及設(shè)備工器具購置投資增速則預(yù)計將在明年6月份觸底，同比增速將回落至-10％左右。通過對土地購置費(fèi)以及建筑安裝工程及設(shè)備工器具投資增速得判斷估算，預(yù)計2022 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在-2.4％。
2020-2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比漲幅
Wind
2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預(yù)測
華西證券研報
各研究機(jī)構(gòu)對2022年房地產(chǎn)投資增速得測算不盡相同，但多數(shù)認(rèn)為，在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)融資渠道難有顯著放松，以及債務(wù)到期壓力仍較大得背景下，未來土地購置意愿趨弱得可能性更大，因此2022年房地產(chǎn)投資增速仍將進(jìn)一步下行。
問題五：土地市場將有何表現(xiàn)？
2022年，在房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落得預(yù)判下，研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，土地市場也將進(jìn)一步回歸理性。
國泰君安證券發(fā)布得研報認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一致性減少拿地，優(yōu)質(zhì)房企傾向于更多尋求并購機(jī)會，在公開招拍掛途徑拿地得占比或?qū)p少。
此外，從供應(yīng)端來看，中指院分析，2022年，土地“兩集中”模式大概率會延續(xù)，重點(diǎn)城市仍會保供應(yīng)，土拍規(guī)則有望進(jìn)一步優(yōu)化完善，確保土地市場更加平穩(wěn)運(yùn)行。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，劉水建議，2022年應(yīng)繼續(xù)開源節(jié)流。一方面，加大營銷、緊抓回款。必要時也要有“壯士斷腕”得勇氣，通過出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活現(xiàn)金流。另一方面，在投資上，應(yīng)量入為出、審慎拿地。同時，應(yīng)加快轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理，精細(xì)化運(yùn)營，“節(jié)衣縮食”過緊日子，改掉“黃金時代”開支大手大腳得習(xí)慣。
感謝源自華夏證券報
