辛苦打拼半輩子，好不容易湊夠首付買了房，可房屋還未建成交付，購房者就意外身亡，剩余得銀行貸款該誰來償還？
近日，上海市金山區(qū)人民法院審結(jié)了一起保證合同糾紛案，購房者張某意外身亡，其家屬不愿繼續(xù)歸還房屋后續(xù)按揭貸款，銀行遂起訴至法院要求開發(fā)商代為償還張某借款本金及相應(yīng)利息、罰金。
圖說：個(gè)人住房（商業(yè)用房）抵押借款合同。金山法院供圖
上年年，張某（未婚）看中并購買了A開發(fā)商位于金山某小區(qū)得一套商品房，并與A開發(fā)商、B銀行共同簽訂了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）抵押借款合同》，除了約定貸款本金、貸款期限、貸款利息、罰息等條款外，還約定開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。即在張某辦妥涉案房屋抵押登記手續(xù)、銀行收到他項(xiàng)權(quán)證前，由開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。
簽訂上述條款后，B銀行按約發(fā)放了購房貸款，但2021年初張某意外身亡，張某得繼承人不愿承擔(dān)后續(xù)還款責(zé)任，銀行與張某家屬協(xié)商無果后，遂向金山法院提起訴訟。
銀行認(rèn)為，根據(jù)銀行、開發(fā)商及張某所簽訂得住房抵押借款合同約定，開發(fā)商明確為購房貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保期限為張某辦妥涉案房屋抵押登記手續(xù)、銀行收到他項(xiàng)權(quán)證前。故要求法院判令開發(fā)商代為償還張某所欠借款本金及相應(yīng)利息。
開發(fā)商認(rèn)為，該條款并不能直接推定在張某未按時(shí)還款時(shí)，其應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。
法院審理后認(rèn)為，連帶責(zé)任保證人在其與債權(quán)人約定得保證期間內(nèi)未能按約履行保證擔(dān)保責(zé)任得，債權(quán)人有權(quán)要求連帶責(zé)任保證人按約履行連帶清償責(zé)任?，F(xiàn)因借款人張某未能按約還款，已經(jīng)構(gòu)成違約，且其所購買房屋尚未交房，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，《個(gè)人住房抵押借款合同》約定得開發(fā)商作為連帶責(zé)任保證人承擔(dān)連帶責(zé)任得條件已經(jīng)成就，銀行據(jù)此要求開發(fā)商對借款人尚欠借款本息承擔(dān)相應(yīng)得連帶清償責(zé)任，并無不當(dāng)，本院應(yīng)予支持。
據(jù)此，法院判令開發(fā)商代為清償張某所欠銀行得借款本金及相應(yīng)得利息、罰息。判決書生效后，銀行、開發(fā)商均服判息訴，開發(fā)商及時(shí)履行了判決確認(rèn)支付義務(wù)。
法官說法：房屋銷售分為現(xiàn)房和期房，開發(fā)商通常會在辦理完商品房預(yù)售許可證、還未辦理正式得抵押登記時(shí)就開始售賣房屋，此時(shí)銷售得預(yù)售商品房即期房。如果購房者選擇自己支付和銀行貸款相結(jié)合得方式付清房款，便會與銀行、開發(fā)商簽訂例如本案中得《個(gè)人住房（商業(yè)用房）抵押借款合同》，約定購房者將購買房屋預(yù)抵押（因?yàn)樯唐贩可形赐耆ǔ桑瑹o法辦理正式得抵押登記）給銀行，開發(fā)商對購房者得貸款在一定期限內(nèi)向銀行進(jìn)行保證擔(dān)保。
一般情況下，合同約定期限為購房擔(dān)保借款合同生效之日至辦妥房屋得所有權(quán)、抵押權(quán)登記手續(xù)并將相關(guān)房屋得他項(xiàng)權(quán)利證明文件交給銀行核對無誤，收執(zhí)之日止。在約定得上述期限內(nèi)，一旦購房者無法還款，開發(fā)商需承擔(dān)保證責(zé)任，該保證條款就是所謂得“階段性擔(dān)?！?。
“階段性擔(dān)?！敝源嬖诓V泛運(yùn)用，是因?yàn)槿绻唐贩课赐耆ǔ?，無法辦理正式得抵押登記，不動產(chǎn)抵押采登記生效主義，抵押正式登記前，貸款實(shí)質(zhì)上是處于沒有抵押物得狀態(tài)，銀行放款無相應(yīng)得權(quán)利保障，所以便會要求開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)然開發(fā)商和購房者之間也存在商品銷售（預(yù)售）合同，通常情況下，當(dāng)開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任即代購房者向銀行償還貸款后，可視為購房者未付清房款，該行為屬違約行為，會觸發(fā)合同得違約條款，開發(fā)商可以收回房屋，重新進(jìn)行銷售。
通訊員 楊程 新民晚報(bào)感謝 屠瑜
