劏房的房租
最近看香港TVB拍的《使徒行者2》后，覺得不過癮，于是把第一部也回看了。講真，兩部戲真是TVB時(shí)裝警匪劇的一個(gè)里程碑。劇情吸引人，演員也賣力，特別是第一部里臥底探員kobe更是演技超群，但最后的結(jié)局也是讓人唏噓不已。
后來看到kobe的扮演者沈震軒前段時(shí)間接受媒體訪問，講到自己印象最深刻的回憶時(shí)說：“最深刻的就是剛剛進(jìn)TVB，工資不是很高，住在尖沙咀的劏房，當(dāng)時(shí)每個(gè)月只有5、6000底薪，房租就已經(jīng)交4000，生活十分窘迫，每天不能用超過50塊，不然就沒錢交租。”
往下看評(píng)論，還沒等著勵(lì)志煽情呢，評(píng)論區(qū)先炸了：
“劏房不是香港鴿子籠么？！怎么可能一月4000？，還是好幾年前！小編趕熱點(diǎn)自己杜撰的也得招點(diǎn)邊際吧?！?/p>
“照這么說，香港一個(gè)別墅分成幾十戶，房東光收房租不就賺大發(fā)了,還炒什么北上廣啊，都跑去香港炒?。 ?/p>
“感情香港房子貴，不是指的房價(jià)，是房租啊?！?/p>
……
哎，這些評(píng)論看的筆者后脖子發(fā)麻，這些個(gè)沒見過世面的啊……
剛巧，前段時(shí)間在經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)上看了一個(gè)新聞，正好就是講一個(gè)香港房東把別墅分割成劏房出租的，截了圖讓大家看看：
▼《2戶變35戶！香港豪宅劏房出租，8平米可租8000港幣》
筆者帶大家算算這個(gè)改成35間劏房的豪宅別墅一年租金回報(bào)到底有多少：
房屋總價(jià)：50萬港幣/平*150平=7500萬港幣
年收租金：8000港幣/間/月*18間*12個(gè)月=172.8萬港幣
每間面積：150平/18間=8.3平米/間，除去隔斷墻和門的面積，大約只有6個(gè)平米。
租金年回報(bào)率：172.8萬/7500萬=2.3%
而香港的劏房不全是大家想象的那么擁擠破爛，比如別墅的這個(gè)看著就不錯(cuò)：
但是，面積很小，上層只能擺一個(gè)一米二的床墊，下面一個(gè)小桌子，還得弓著腰，不然撞腦袋。
8.3平米的“建筑面積”，實(shí)際能使用的只有6個(gè)平米左右，然而月租金達(dá)8000港幣。
算算年化回報(bào)2.3%，也一般般，不比我們廣大二線城市好到哪兒。
但是，別忘了，這個(gè)是香港租不上價(jià)的別墅區(qū)的劏房。位置在港島的南海岸，距離香港人主要的工作地區(qū)九龍半島有七八公里，更別忘了，香港的通行成本很高的。
真正二十多萬人住的劏房什么樣呢？往下看：
這是才是香港二十萬住劏房的實(shí)景，平均面積在9平米左右，租金5000港幣—6000港幣每月！
這才是Hongkong劏房真正的租金水平！
租售比：（5000/9）港幣/200000港幣=1：360
租金回報(bào)率：（5000港幣*12月）/（9平米*20萬/平）=3.33%
低于國際水平，雖然讓很多人無法接受，但是香港的租金理論上并不高。
令人“費(fèi)解”的中國房租
其實(shí)，全球大部分地區(qū)的房租每年的回報(bào)都在4%-6%，這也是國際公允區(qū)間。大都市由于房少人多，房租伴隨著房價(jià)上漲顯得貴更是理所當(dāng)然。
然而，這種情況到了中國好像就變了樣。
不止一人問我：
“為什么中國的房租這么便宜？”
真的很便宜么？！
每次看到一些“房產(chǎn)專家”在分析房價(jià)的時(shí)候，總會(huì)拿出國際著名房價(jià)估值指標(biāo)——“房屋租售比、租金回報(bào)率等等”跟你講中國的房地產(chǎn)有多危險(xiǎn)，泡沫有多大，blabla講一大堆。
你也趕快拿起計(jì)算器一算，哎呦，不得了！中國一線城市房屋租金回報(bào)率只有1%多點(diǎn)，二線城市只有2%多點(diǎn)。國際上都是4%-6%，完了，中國房價(jià)要崩了。
聽的我一臉黑線……
錯(cuò)了！全錯(cuò)了！
知道為什么么？
因?yàn)橹袊夥康姆孔舆€沒有完成迭代。
沒聽懂？沒關(guān)系，我給你講個(gè)故事：
種花國有一個(gè)地區(qū)有10000套住房，7000套老破舊，3000套高大新。老破舊房租便宜，高大新貴些。整個(gè)片區(qū)平均房租多少呢？一平米一月30塊。
三年后，隨著老破舊逐漸拆遷，高大新不斷建設(shè)拔地而起，這個(gè)地區(qū)存量房變成了12000套房子。5000套老破舊，7000套高大新。平均房租多少呢？一平米一月70塊！
房租年化漲幅30%+，三年翻了一倍多！
三年當(dāng)中發(fā)生了什么變化？
通貨膨脹？房價(jià)瘋漲？人口激增？收入暴漲？
NO！都不是！
其實(shí)就是你從一個(gè)建設(shè)于80年代末期，樓下沒綠化，門口沒保安，院門口圍一群七老八十大爺大娘的xx家屬院，搬到了一個(gè)下樓就是森林水系，拐彎社區(qū)水療SPA，進(jìn)出門還有穿著筆挺制服的帥哥哥，刷卡進(jìn)門后人家沖你低頭笑著說“歡迎您回家”的五星物業(yè)高檔小區(qū)而已。
換地兒了！僅此而已！
現(xiàn)在，之所以你認(rèn)為租金低，是因?yàn)榇蟛糠秩诉€可以選擇“老破舊”。正是這些“老破舊”把整個(gè)租賃的市場的房租拉了下來。
而目前租賃市場正是由這些“老破舊”主導(dǎo)，我們天天所關(guān)注的卻是高大新五星物業(yè)的商品房。事實(shí)上，這些房源在整個(gè)社會(huì)的租賃市場上占比很小。
自四九年建國以來，我們搞了五十年的住房分配史，使得國內(nèi)大中型城市有巨量的福利房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等“低價(jià)”房屋。
而真正的商品房歷史僅有十幾年，再加上城市框架拉大所圈進(jìn)來的“都市村莊”，所謂商品房在整個(gè)租賃市場占比少的可憐。
所以很多人說國內(nèi)的房租真是太低了，中國的租售比真是太低了，說的都不對(duì)，為什么？因?yàn)槟闶悄谜麄€(gè)租房市場占比最小但價(jià)格最高的新建商品房的房價(jià)來計(jì)算租售比的！
分母提取的這么大，租金回報(bào)率怎么會(huì)不低呢？！
只有未來老破舊逐漸拆遷，租房市場由新房來決定的時(shí)候，這個(gè)租售比才是真實(shí)可靠的。
而東京、大阪、倫敦、紐約，悉尼等等這些城市租金回報(bào)率之所以高，是因?yàn)檫@些城市的房子早已滿級(jí)，完成迭代。分子分母都是穩(wěn)定的狀態(tài)。
而中國目前這個(gè)進(jìn)程還在進(jìn)行！
▲圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
所以，不是房子的租金回報(bào)率低了，而僅僅是這些高大新的商品房房租回報(bào)率低罷了。
可以預(yù)見，在完成迭代滿級(jí)的中后期，房租的漲幅速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)的漲幅！
3
大力發(fā)展租賃市場能否降低房租？
知道有些文青要反駁了：
“國家要大力發(fā)展租房市場了，房租怎么可能要上漲？”
“馬云都進(jìn)軍租房市場了，黑中介將滅絕，市場透明，房租肯定要降！”
“租房市場是真正的供需市場，群眾收入上不來，怎么可能房租上漲？”
……
哎…我替你們先把疑問都說了。
慢慢來解釋。
第一，我先問你：大力發(fā)展租賃市場，要租的房子從何而來？
每個(gè)看漲房價(jià)的人都知道，一二線城市蓋房的速度趕不上進(jìn)城人口增長的速度，這是共識(shí)。但怎么到租賃這兒，就拐不過來這個(gè)彎兒了？難道租的房子不是蓋出來的？
第二，馬云的租房平臺(tái)，黑中介是消滅了，市場是透明了。但別忘了，對(duì)求租者價(jià)格透明了，對(duì)房東來講，價(jià)格也透明了?，F(xiàn)在還有傻房東低于市場水平租房子呢，有些人租房還能拾個(gè)漏。未來，扁平！
馬云只是讓租房市場更透明合規(guī)，人家沒說一句讓房租下來。
第三，根據(jù)國家顯示，居民工資收入近五年平均增幅為19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金的漲幅。而國外收入占租金的比重大多高達(dá)40%以上。領(lǐng)頭的紐約更是高達(dá)65%，倫敦56%。
而我們，特別是眾多二線城市，根據(jù)易居研究院顯示還在25%-35%，這中間還有段距離呢。
所以，三四年之后，不說一線，來看看強(qiáng)二線城市的房租。
不好意思，您該繳物業(yè)費(fèi)了，7塊/每月每平米！
不要意思，下月要漲房租了，100元/每月每平！
不好意思，這不是我在杜撰，這就是未來將要發(fā)生的事情！
