多位可能認(rèn)為，未來將有更多城市降低購(gòu)房首付比例，但一線及強(qiáng)二線城市跟進(jìn)概率不大
文｜《財(cái)經(jīng)》實(shí)習(xí)生 桂瀾珊 感謝 陳嘉瑤
感謝｜王博
為了修復(fù)低迷得房地產(chǎn)市場(chǎng)，2021年底至今，地方、金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)出臺(tái)了各種寬松政策。近日，比降低個(gè)人住房貸款利率更大得刺激政策在部分城市展開。
2月25日，山西省晉中將二套房公積金貸款得首付比例下調(diào)為20％；2月18日，廣西南寧將二套房公積金貸款得蕞低首付款比例由40%下調(diào)至30%。
不久前，晉中、菏澤、南寧等城市還下調(diào)了首套房住房貸款首付比例。
《財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，此輪調(diào)整中，率先出臺(tái)降低住房貸款首付比例政策得基本是三四線以下低能級(jí)城市。調(diào)整后得首套房首付比例大部分可降低至20%，二套房首付比例大部分集中在20%-40%。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2021年12月至今，中國(guó)已有40多個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。
房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端和供給端放松政策統(tǒng)計(jì)，支持近日：中指研究院
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，以上一系列放松購(gòu)房政策得調(diào)整都是市場(chǎng)出現(xiàn)筑底得表現(xiàn)。
過去十年，中國(guó)共出現(xiàn)過兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底過程，分別為“2014年-2015年”和“上年年-2021年”。為了讓商品房銷售止跌回穩(wěn)，在市場(chǎng)筑底回調(diào)過程中均伴隨一系列政策調(diào)控。
但《財(cái)經(jīng)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，筑底政策到位了，回調(diào)卻主要在一線城市及熱點(diǎn)二三線城市展開，其他城市得市場(chǎng)信心仍待恢復(fù)。
多位受訪可能認(rèn)為，未來可能會(huì)有更多城市出臺(tái)類似政策，但一線及強(qiáng)二線城市大概率不會(huì)跟進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)得修復(fù)受多重因素影響，一兩個(gè)政策出臺(tái)后，市場(chǎng)不會(huì)馬上好轉(zhuǎn)，今年三四月份全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)“小陽春”得可能性不大。
支持近日：克而瑞
低能級(jí)城市維穩(wěn)訴求強(qiáng)烈潘浩分析，與高能級(jí)城市相比，贛州、菏澤等低能級(jí)城市收入近日多樣性低，對(duì)土地出讓收入得依賴性大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷得情況下，低能級(jí)城市地方面臨得財(cái)政壓力更大，所以率先出臺(tái)了調(diào)整政策。
以菏澤為例，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年6月以來，菏澤商品住宅銷售額連續(xù)八個(gè)月出現(xiàn)同比下行，2021年下半年同比下滑45%；2022年1月菏澤新房房?jī)r(jià)同比下跌0.5%，二手房房?jī)r(jià)同比下跌 2.7%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致房企拿地意愿下降。58房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，菏澤2018年土地出讓金規(guī)模約為240億元，而2021年該數(shù)據(jù)僅為67億元。
與此同時(shí)，菏澤地方財(cái)政對(duì)于土地出讓收入得依賴度日漸走高。
根據(jù)China數(shù)據(jù)，菏澤國(guó)有土地出讓收入占廣義財(cái)政收入得比例由2012年-2015年得21%-34%，快速提升至2017年-上年年得53%-64%。上年年得全國(guó)平均水平僅為31%。
對(duì)土地出讓收入得依賴，決定了地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)訴求得強(qiáng)烈程度。
2018年末，菏澤是當(dāng)時(shí)中國(guó)第一個(gè)宣布取消住宅限售政策得城市；在當(dāng)前這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中，菏澤也較早出臺(tái) 了降低住房貸款首付比例政策。
近期降低購(gòu)房首付比例得贛州、南寧等城，也和菏澤情況大致相同。
2018年-上年年，南寧土地出讓收入占廣義財(cái)政收入得比例均超過60%。2022年1月，南寧新房和二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比下降0.3%和0.64%。
菏澤等地是眾多三四線城市得典型縮影。
華泰證券數(shù)據(jù)顯示，49個(gè)三四線城市新房銷售面積自2021年5月以來同比持續(xù)下降。2022年1月1日-2022年2月17日，同比下降44%。
中指研究院統(tǒng)計(jì)了2022年2月13日-2022年2月19日一周內(nèi)，重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況。數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)整體仍處于低溫狀態(tài)，但成交規(guī)模環(huán)比回升，市場(chǎng)活躍度緩慢恢復(fù)，一線及熱點(diǎn)二三線城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏相對(duì)較快。（重點(diǎn)城市：北京、上海、深圳、廣州、寧波、武漢、福州、大連、惠州、韶關(guān)、青島、揚(yáng)州、溫州、南京、蘇州）
不過，多位受訪可能告訴《財(cái)經(jīng)》，對(duì)購(gòu)房需求本就不大得低能級(jí)城市，降低住房貸款首付比例對(duì)市場(chǎng)得修復(fù)效果有限。
“降低住房貸款首付比例對(duì)提振市場(chǎng)信心能起到一定作用，但也不能高估這一政策得影響。政策能否改變當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)低迷局面還是未知數(shù)?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與研究所副所長(zhǎng)張斌談到。
潘浩認(rèn)為，降低二套房首付比例應(yīng)比降低首套房首付比例得市場(chǎng)修復(fù)效果更明顯，因?yàn)榈湍芗?jí)城市有改善需求得用戶數(shù)量比首套剛需用戶數(shù)量大。
58房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則提醒，部分城市推出得降低二套房首付比例政策，與“房住不炒”大方向存在一定偏差，一旦操作過頭，可能會(huì)面臨被叫停得風(fēng)險(xiǎn)。
取消限購(gòu)城市或?qū)⒊霈F(xiàn)華泰證券研報(bào)認(rèn)為，非限購(gòu)城市通過放松需求端政策來支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房企現(xiàn)金流，已經(jīng)成為趨勢(shì)。
潘浩預(yù)測(cè)，下調(diào)住房貸款首付比例是一種通用得房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，短期內(nèi)應(yīng)會(huì)有城市跟進(jìn)出臺(tái)類似政策，該趨勢(shì)將從低能級(jí)城市向高能級(jí)城市逐步擴(kuò)展。但一線及強(qiáng)二線城市等房地產(chǎn)政策較為穩(wěn)定得城市，則不太可能會(huì)跟進(jìn)。
華泰證券分析師陳慎認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)得需求仍然很弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更多角度、更大力度得政策。他預(yù)計(jì)，未來可能有城市會(huì)取消限購(gòu)。
但潘浩認(rèn)為，除個(gè)別限購(gòu)政策過于嚴(yán)格得城市外，大規(guī)模城市取消限購(gòu)得現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)真正達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)前，限購(gòu)會(huì)長(zhǎng)期存在。
張斌建議，監(jiān)管層除降低住房貸款首付比例，還可以通過進(jìn)一步降低MLF（中期借貸便利）利率及引入房貸利率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制等手段，降低消費(fèi)者得購(gòu)房成本。
目前，全國(guó)居民住房貸款規(guī)模超40萬億元，房貸利率下降1個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房者就能減少幾千億元得利息支出。張斌認(rèn)為，引入MLF利率下降和房貸利率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制后，房貸利率下降1.5個(gè)百分點(diǎn)以上是完全有可能實(shí)現(xiàn)得。
實(shí)際上，總結(jié)過往經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得修復(fù)路徑有規(guī)律可循。
潘浩分析，一般在傳統(tǒng)旺季，如三四月份或九十月份，與購(gòu)買資格和購(gòu)買資金相關(guān)得政策會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，如果購(gòu)房者重拾一定得市場(chǎng)信心，認(rèn)為買房不會(huì)虧錢，再疊加房地產(chǎn)企業(yè)打折促銷，推出性價(jià)比高得新樓盤，市場(chǎng)就會(huì)逐漸回暖。多地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，也是為三月四月“小陽春”做準(zhǔn)備。
“小陽春”會(huì)如期而至么？潘浩預(yù)計(jì)，在政策、金融、營(yíng)銷等多方面舉措促進(jìn)下，以一二線城市為主得多數(shù)城市將在三四月出現(xiàn)新房銷售回溫勢(shì)頭。
貝殼研究院近期對(duì)重點(diǎn)50城貝殼新房業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)人得信心進(jìn)行了調(diào)研，數(shù)據(jù)顯示，九成城市得經(jīng)紀(jì)人對(duì)新房不錯(cuò)回升有信心，五成經(jīng)紀(jì)人對(duì)新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)有信心。（重點(diǎn)50城：長(zhǎng)沙、上海、合肥、寧波、北京、銀川、廈門、成都、蘭州、常州、杭州、青島、昆明、福州、沈陽、大連、濟(jì)南、西安、無錫、佛山、廣州、南京、煙臺(tái)、重慶、長(zhǎng)春、貴陽、蕪湖、廊坊、呼和浩特、溫州、太原、南通、天津、嘉興、泉州、紹興、石家莊、東莞、蘇州、武漢、徐州、深圳、綿陽、洛陽、南昌、哈爾濱、鄭州、惠州、中山、珠海）
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月13日-2022年2月19日，一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比和同比分別上漲82.6%和316.4%，二線城市環(huán)比和同比分別上漲37.7%和92.7%。一線城市中，北京、廣州、深圳、上海得新房成交面積分別上漲141.0%、120.5%、92.1%、55.6%。
張波認(rèn)為，一二線城市有人口流入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等基本面得支撐，只要住房貸款審核和發(fā)放節(jié)奏維持正常，三四月份成交量提高是大概率事件。
但三四線城市需求端動(dòng)力不足，市場(chǎng)修復(fù)所需時(shí)間更長(zhǎng)，部分城市或許會(huì)在5月迎來市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)。另外，今年以來房企融資形勢(shì)轉(zhuǎn)好，房企促銷力度將整體收窄，會(huì)減慢市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏。
總之，“小陽春”或許會(huì)在部分城市和地區(qū)如期而至，但就全國(guó)范圍看，在三四月份迎來整體成交高潮難度較大。
長(zhǎng)江商學(xué)院教授劉勁也預(yù)計(jì)，今年三四月全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)交易放量、價(jià)格攀升得“小陽春”可能性不大，能保住房?jī)r(jià)不下跌已經(jīng)不易。
他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行一場(chǎng)告別土地財(cái)政、降低供需兩端杠桿得大手術(shù)。手術(shù)過程中可能會(huì)出現(xiàn)一些問題，比如2021年下半年以來，政策層層加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷。
從2021年三季度到現(xiàn)在，各地出臺(tái)得放松政策，類似手術(shù)過程中得輸液，但大手術(shù)必須完成，才能蕞終康復(fù)出院。房住不炒，房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大漲大跌，是這場(chǎng)手術(shù)得蕞終目得。
