來自米筐投資
在6月14日第十屆陸家嘴金融論壇上，全國政協(xié)經(jīng)濟副主任、中財辦原副主任楊偉民講到房地產(chǎn)問題時，提出幾個非常尖銳的話題。
這其中，有兩個問題直指高房價根源。
一、我國工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)用地總量偏大，但城市居住用地總量偏小比例偏低。
二、我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當高。這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關(guān)部門應(yīng)該盡快制定空置標準。
作為高層，楊偉民看問題自然比大多數(shù)人更深刻，而所提出的問題，很大程度揭開了中國房地產(chǎn)一些不為人知的一面，下面將進一步深入剖析，讓我們看看擺在“房住不炒”之前的問題根源到底出在哪兒？
一個神秘的部門
講上述問題之前，我們要先了解一下楊偉民和其過往任職經(jīng)歷，以便我們更深入的往下探討。
楊偉民曾經(jīng)服務(wù)于一個神秘的部門：那就是成立于1980年的財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，楊偉民在其下設(shè)的中財辦任職副主任。
財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組是在經(jīng)濟領(lǐng)域事實上的最高決策部門，組長通常由黨內(nèi)最高領(lǐng)導(dǎo)人擔任。
而中財辦則是其下設(shè)的日常辦事機構(gòu)，雖然處位權(quán)力中樞，但由于不在一般的黨政機關(guān)序列里，所以多年來外界一直并不是對其很熟悉。
中財辦工作主要有三塊：
第一，對相關(guān)經(jīng)濟事件調(diào)查研究。
第二，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上對國家重大的經(jīng)濟問題提出決策性的建議，注意是決策性建議。
第三：組織召開財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議。
由此可見，中財辦是中國經(jīng)濟決策、財經(jīng)工作的重要樞紐。而中財辦的成員又大多是資深學者，具有非常高的理論研究水平，所以被公認為是領(lǐng)導(dǎo)層的經(jīng)濟政策智囊團。
而楊偉民曾在這樣一個重要的機構(gòu)擔任副主任，且曾是劉鶴副手，所以，對于楊偉民來說，他對中國存在的實際問題理解是非常深入且深刻的。
至于財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，在今年3月21日已改為財經(jīng)，主任就是最高領(lǐng)導(dǎo)人，所以中財委現(xiàn)在可以直接制定經(jīng)濟決策。
所以，楊偉民的言論一定程度上能反映出高層的態(tài)度和看法。
而現(xiàn)在會上關(guān)于工業(yè)用地過剩和房屋空置率兩個問題被擺到了臺面，放到聚光燈下，那這兩個到底真實情況是什么？
土地矛盾：工業(yè)土地過剩，住宅土地短缺
楊偉民在論壇上提出：
要改革壟斷住宅用地體制。房價過高的城市既要增加住宅用地也要擴大住宅用地供應(yīng)主體，我國工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)用地總量已經(jīng)偏大，但城市居住用地總量偏小比例偏低，難以滿足城市化需要和人民對美好生活的需要。我們經(jīng)常說調(diào)結(jié)構(gòu)但是不僅要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更要調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，減少工業(yè)用地增加城市用地這是方向之一，這是解決高地價的根本。
聽完論壇，老實說敢講這個話的人不多。
有很多人一直都想不明白一個問題：中國住宅用地為什么那么少？一二線城市的土地為什么一直短缺？是真沒地么？
按理說，地方要調(diào)控房價，一方面抑制投機投資的購房需求，一方面增加土地供應(yīng)就好了。但為什么每次調(diào)控房價都只是執(zhí)行前者，而后者不執(zhí)行？
你去看看，有幾個地方到年底了敢拍著胸脯說：我們完成今年的供地計劃了？
少的可憐吶！
問題出在哪兒？
從國家層面上看，土地供應(yīng)來自于每年把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化過來的建設(shè)用地。
這幾十年來，每年要大約供800萬畝耕地被征用轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。換句話說，平均每年的土地供應(yīng)就是800萬畝，這兩年還少了些，去年只有600萬畝。
而中國每年的建設(shè)土地供應(yīng)，有大約35%給了農(nóng)村建設(shè)用地；33%給了城市的基礎(chǔ)設(shè)施用地，比如城市的公路、綠化和市政等；22%給了工業(yè)用地，到了最后的住宅只有10%左右。
所以，住宅用土地根本就不夠！分的比例不夠多啊。
誰給的多了？工商業(yè)！
這么些年，走過全國很多城市，印象最深的，就是成片成片的商業(yè)寫字樓和各類廠區(qū)荒置。
比如，很早之前，就有媒體爆出天津濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)，空曠的大街上除了林立的辦公樓，不見行人。
而全國各地，這種鬼城商務(wù)區(qū)以及工廠廠區(qū)科技園，不在少數(shù)。
是寫字樓、商業(yè)、工廠不行了么？是經(jīng)濟崩潰了么？
當然不是！中國的GDP增速全球領(lǐng)先呢！怎么可能是經(jīng)濟問題呢？
道理很簡單：就是蓋多了！造成寫字樓、商業(yè)建筑、各類廠區(qū)嚴重過剩!
幾乎每一個城市，在過去都拿出了大量的土地，來建寫字樓和購物中心，在周邊拿出大量土地吸引投資商興辦工廠，一年一年下來，就這樣過剩了。
很多人問，那地方能不能把工業(yè)用地拿出來，轉(zhuǎn)換成住宅用地呢？
答案是：不行！
原因也很簡單，寫字樓、商場和工廠廠區(qū)這都是 GDP，是一個城市的經(jīng)濟活力；而住宅賣完就沒了，一錘子的 GDP，不能帶來持續(xù)的收入。
某種意義上講，住宅土地出讓比例過大是不正確。
所以，我們看到的各地調(diào)控就是一方面通過房地產(chǎn)嚴控想抑制住宅價格過快上漲，另一邊又在補貼商業(yè)地產(chǎn)。
而我們很多城市的居住建設(shè)用地比例大概只有 16% 左右。而國外的發(fā)達城市，不管是紐約倫敦還是東京首爾，都是 40% 左右。
那你告訴我，住宅用地供應(yīng)短缺，怎么可能不漲價？
所以，楊主任提出工業(yè)用地過剩，住宅土地短缺是非?，F(xiàn)實的一個情況，這一塊兒分配如果不進行改革，不讓面粉的價格下來，空談怎么抑制面包價格那就是瞎胡扯。
房屋空置率
可能有細心的讀者發(fā)現(xiàn)一個問題：如果新房的供給由于土地原因是短缺的，那把二手房盤活大力發(fā)展一下，是不是能增加住房共計呢？
這就聊到楊偉民指出的第二個問題：房屋空置率。
98年房改之后，中國在短短的二十年里，讓超過14%的城鎮(zhèn)家庭擁有不止一套住房，這遠遠超過了美國等一些發(fā)達國家的水平。美國至今也才只有5%左右的家庭擁有一套以上住房。
但這二十年來，城市分化、行業(yè)更迭等等因素造成了貧富差異拉大，引發(fā)很多社會矛盾。
比如二十年前，你倆是同一所醫(yī)學院畢業(yè)的同學，一個分配到北京，一個分配到沈陽。兩個人分別在北京和沈陽買了房，當年兩個家庭資產(chǎn)懸殊很小，而二十年之后，相差十倍有余。
這十年，兩人都干了什么呢？一樣的正常上班下班，什么也沒干。
所以，中國一些城市房價的快速上揚就催生了房產(chǎn)的金融投資屬性。
楊偉民在論壇中講到：
我在財辦時，曾經(jīng)請有關(guān)單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調(diào)查，顯示我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關(guān)部門應(yīng)該盡快制定空置標準。現(xiàn)在我們在頻頻調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是底數(shù)不清怎么調(diào)控？像GDP不清楚怎么調(diào)控經(jīng)濟？
其實在前段時間，現(xiàn)任，原來同為中財辦副主任的陳錫文也說過類似的情況，他說：
中財辦請國家電網(wǎng)公司做一個統(tǒng)計，從每戶電表數(shù)據(jù)來看，一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。
由于調(diào)查比較低調(diào)，所以沒有太多的人為掩飾，數(shù)據(jù)可信度還是比較高的。
但一年20度用電量實在太過寬泛。
并且迄今為止，每個城市住房的存量究竟有多少，空置房有多少，沒有任何國家部門做過統(tǒng)計，住建部門也沒有任何權(quán)威的數(shù)據(jù)。所以，我又找了幾組數(shù)據(jù)：
1、由騰訊與中國房地產(chǎn)報等機構(gòu)發(fā)起，聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯中示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產(chǎn)報針對“一二級地產(chǎn)開發(fā)公司、代理行、營銷機構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示：目前一線城市空置率22%，二線城市24%。
2、西南財經(jīng)大學曾做了一個全方位調(diào)查，他們的結(jié)論是，2013年全國住房空置率已經(jīng)超過了22%，各主要大城市空置率全在20%上下，三線城市更是超過了23%，甚至說全國有5000萬空置房。而后來的周天勇教授說，2015年底，這個數(shù)字（空置房數(shù)量）可能上升到6500-8000萬套。
3、現(xiàn)任恒大研究院院長的任澤平之前在方正證券的時候，也做過中國城市房屋空置率的一個分析。數(shù)據(jù)顯示：二三線城市的房屋空置率顯著過高。特別是東北地區(qū)的二線城市房屋空置率顯著高于其他地區(qū)。
所以，這些數(shù)字都指明了一個問題，那就是中國的房子不是不夠住，而是已經(jīng)過剩了。
很多富人都把存房當成了儲蓄。
所以中財辦已經(jīng)開始調(diào)查2017年的房屋空置率問題，想必正在為下一步的工作任務(wù)做部署準備，如果要盤活存量，必須讓空置率將下來。
至于能否降房價先不講，至少不能讓囤房者把房子空在那兒，起碼得迫使他們把房子拿出來出租。
所以早前，國土資源部規(guī)劃司司長莊少勤講的一句話非常耐人尋味：在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，單純增加土地供給并不能直接平抑住房價格。
翻譯過來什么意思呢？
就是如果解決不了有錢人囤房投資的問題，土地不管增加多少都決解不了房價的問題！
所以，拿空置率開刀就是一個很好的辦法，你要不把房子出售不要囤房，要么你把房子放到租賃市場上，解決一部分購房者轉(zhuǎn)租房的需求。
如果空置囤房，不好意思，長效機制就在路上，殺招馬上就到。
一個減少工業(yè)土地供應(yīng)，增加住宅用地；一個針對城市空置率開刀。招招見血，招招要命。
而這次關(guān)于房地產(chǎn)的討論顯然已經(jīng)進入白熱化，結(jié)局會怎樣？話不多說，看高層最后決策！
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