來源：米宅；作者：宋富貴。
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當(dāng)，上面一聲令下：“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制?！?/p>
意味著，原來買房就能賺錢的老路，已經(jīng)漸漸關(guān)上了大門。
一個(gè)普通買房人，一個(gè)普通投資人的我們就必須開始認(rèn)真思考三個(gè)問題：
1、什么是房住不炒，什么是長效機(jī)制？
2、房住不炒中，普通人能否賺錢？
3、長效機(jī)制，怎么賺錢，賺什么錢？
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想知道， “長效機(jī)制”時(shí)代，老百姓如何賺錢？
就必須清楚什么是長效機(jī)制？
2017 年2 月財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議首次提出“深入研究短期和長期結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”，可以看做是中國房地產(chǎn)整個(gè)長效機(jī)制建立的起點(diǎn)。
之后，在短短的一年半中，從層面，落實(shí)會(huì)議一個(gè)接一個(gè)，特別在，2017年10 月黨的十九大為住房制度賦予明確的內(nèi)涵，“建立多渠道保障、多主體供應(yīng)、租售并舉的住房制度”，進(jìn)一步明確長效機(jī)制的內(nèi)容和內(nèi)涵。
然而，長效機(jī)制是不是就是房住不炒呢？
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提出長效機(jī)制，很明顯對(duì)應(yīng)的是“短效機(jī)制”。
然而，沒有任何一份文件，提出“短效機(jī)制”的提法，這就是有中國特色語言的魅力。
雖然屬于短效機(jī)制，一旦明示，會(huì)有兩個(gè)負(fù)面作用。
1， 人們普遍會(huì)懷疑這個(gè)機(jī)制的持續(xù)性。
2， 人們普遍會(huì)懷疑這個(gè)機(jī)制的落地性。
所以，我們把“短效行政或金融刺激或者壓制”一般叫做“宏觀調(diào)控”。
實(shí)際上我們這將近兩年，90%以上的調(diào)控都是屬于“宏觀調(diào)控”。比如“限購、限售、限價(jià)、限貸”，以及“限離、限企、限商”等，同時(shí)，也包括今年年中會(huì)議最振奮人心的那句話——
“堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲”
而短效機(jī)制的總目標(biāo)就是一句話——
“房子是用來住的，不是用來炒的”，正所謂，房住不炒。
然而，這只是上面的“小目標(biāo)”，短期“房住不炒”的目標(biāo)實(shí)際上是為“大目標(biāo)”鋪路的。
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大目標(biāo)就是長效機(jī)制。
房住不炒從長遠(yuǎn)來看只是“長效機(jī)制”的手段，為長效機(jī)制制定和落實(shí)贏得時(shí)間。
通過房住不炒，讓長效機(jī)制出臺(tái)之前，房地產(chǎn)不至于徹底完全綁架整個(gè)社會(huì)的資源。
通過房住不炒，讓長效機(jī)制出臺(tái)之前，房地產(chǎn)不至于引爆整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
通過房住不炒，讓長效機(jī)制出臺(tái)之前，房地產(chǎn)不至于重蹈“日本覆轍”。
因?yàn)椋L效機(jī)制這招大棋再妙，也得給上面“布局”和“落子”的時(shí)間。
所以，房住不炒的作用在于“穩(wěn)住”，而長效機(jī)制的作用在于“我們能贏”。
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既然叫機(jī)制，一定是多系統(tǒng)的工程，現(xiàn)在從上面到地方所披露的內(nèi)容，長效機(jī)制完整版，一定會(huì)包含且不限于以下內(nèi)容：
1、 房價(jià)機(jī)制。
未來中國的房價(jià)，未來三年到五年，一線二線城市大概率是穩(wěn)的。
不要說是如同2016年周期那樣的周期大漲，即使一個(gè)城市一年上漲10-15%以上，也會(huì)被當(dāng)做事件看待。
當(dāng)然，房價(jià)也不會(huì)大跌，大跌要引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，這也是上面長效機(jī)制中極力避免的問題。
國家能夠接受的是局部地區(qū)，局部城市，房價(jià)的回調(diào)，如同上半年的環(huán)京，如同下半年的廈門。
同樣，回調(diào)是允許的，但絕不能出現(xiàn)崩盤式下跌和踩踏式拋售，一旦出現(xiàn)，國家同樣是會(huì)干預(yù)。
請(qǐng)記住，長效機(jī)制是否成功的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是四個(gè)字，“平穩(wěn)健康”。
而且，平穩(wěn)置于健康之前。
2、 土地供應(yīng)
重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)，純商品住宅用地會(huì)大規(guī)模減少，更多的將會(huì)出現(xiàn)人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)等“新時(shí)代公房”的土地。
這類房產(chǎn)解決的是“人人有房住”，而不是“人人有住房”。
未來的供給側(cè)改革目標(biāo)將是“高收入靠市場，中等收入靠支持，低收入靠保障”的結(jié)構(gòu)。
在這個(gè)方面，改革先鋒深圳已經(jīng)拿出了一個(gè)可供參考的方案，其他城市，你們看著辦。
3、 金融支持
現(xiàn)階段，除了一如既往地支持剛需之外。很快，適用長租期，穩(wěn)房租時(shí)代的“租賃型金融產(chǎn)品”將會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)榇筚Y本已經(jīng)開始涉足租房領(lǐng)域，配套金融支持必須跟上。
4、 稅改
房產(chǎn)稅出臺(tái)已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑椋枰紤]的如何“累進(jìn)”，是按面積還是按套數(shù)，起征點(diǎn)如何。
然而，倒不必過于擔(dān)心，出臺(tái)房產(chǎn)稅，國家的目的一定是讓你“長持”而不是“拋售”，特別是恐慌性“拋售”，一旦開始拋售，市場何談“健康”。
所以，對(duì)于上面，他更多考慮的是三個(gè)問題：
1、 房產(chǎn)稅是否能夠填住出讓金不足（因?yàn)橥恋爻鲎尳鹪跍p少純商品住宅用地之后，出讓金總量一定會(huì)減少）。
2、 房產(chǎn)稅的比例，一定讓你樂于保有房產(chǎn)，而不是出售房產(chǎn)。
3、 是否要出臺(tái)其他稅制配套改革，調(diào)高契稅點(diǎn)數(shù)，開征所得稅以及遺產(chǎn)稅。
一句話，長效機(jī)制對(duì)于稅改，一定是減少“流動(dòng)性”而不是增加“流動(dòng)性”。
5、 租售同權(quán)
中國人愛買房主要心理問題就在于“租售不同權(quán)”，這是一個(gè)比稅改、土地、金融和房價(jià)，更難的一個(gè)問題。而在所有的“權(quán)”中，教育權(quán)是最大的問題，所以如果長效機(jī)制持續(xù)推進(jìn)，必須推進(jìn)“學(xué)區(qū)房”廢除，必須推進(jìn)“教育資源的平均化”。然而，這個(gè)問題恰恰是最難解決的。
因?yàn)檫@是動(dòng)搖了整個(gè)民族的心理根基。
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然而，不管你愿意不愿意，長效機(jī)制要來，必將要來，這是不必討論的問題。
現(xiàn)在思考的重點(diǎn)就是在長效機(jī)制之中，普通老百姓是否還有賺錢的機(jī)會(huì)。
“房住不炒”，絕不是不讓老百姓在房產(chǎn)中掙錢，全世界國家不動(dòng)產(chǎn)收入都是中產(chǎn)重要的收入的一部分，中國不可能例外。
長效機(jī)制的核心就是，不能讓所有的中國人迷戀于房價(jià)快速上漲中，一買一賣的掙快錢，掙遠(yuǎn)超社會(huì)平均利潤的錢。
這樣會(huì)消磨整個(gè)社會(huì)的發(fā)展的動(dòng)力，這個(gè)國家最不愿意看到的局面。
所以，一旦長效機(jī)制全面鋪開，房價(jià)被長期鎖死，我們必須換一種掙錢的思路。
1， 傳統(tǒng)的租金。
原來的租金水平，比較于房價(jià)的上漲自然不值得一提，關(guān)于這方面的論述我在原米宅米宅《三年之后，中國房租漲幅將會(huì)超過房價(jià)》一文中做過論述，有興趣的朋友可以在破竹APP中找找看看。
所以，一旦長效機(jī)制開始執(zhí)行，房租上漲，重點(diǎn)城市大規(guī)模的上漲將是一個(gè)必然的趨勢(shì)。
對(duì)于北京上海這類城市，租金年收益率不到1.5%的情況將會(huì)發(fā)生較大的提升，而達(dá)到2.5%到3%的國際平均水平。
而單方租金，也必然分化，城市與城市之間，不同區(qū)域，不同項(xiàng)目的分化將日漸拉開。
所以，今后買房，必須開始關(guān)注租金。
就業(yè)密集區(qū)的；
地鐵口1公里范圍內(nèi)；
分租能夠有較多房間；
租金能抵住月供70%以上的；
你才應(yīng)該考慮。
2、 創(chuàng)新的租房產(chǎn)品證券化基金或信托
把中國從買房社會(huì)變成租房社會(huì)，對(duì)于供給方來說，最大的問題就是回款速度太慢。
而創(chuàng)新的租房產(chǎn)品證券化基金會(huì)部分解決房產(chǎn)公司開發(fā)資金投入集中性和收益資金回收長期性的矛盾。
并且租賃地產(chǎn)是較為適合的資產(chǎn)證券化的標(biāo)的，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)資產(chǎn)保值屬性較強(qiáng)。從國際類似產(chǎn)品回報(bào)率來看，過去二十年權(quán)益型REITs 平均年復(fù)合收益率大約在9%左右。
未來幾年，對(duì)于中國，這個(gè)急于進(jìn)入租房時(shí)代的國家。
規(guī)?；?、品牌化租房將迎來春天。
相關(guān)租房性金融化產(chǎn)品也將迎來春天。
老百姓購買此類金融化產(chǎn)品將獲得初創(chuàng)型紅利。
總之，證券化的房地產(chǎn)租賃產(chǎn)品，將成為未來5年到10年老百姓投資不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)不能忽略的選擇。
3，仍舊是新房、二手房的買賣差價(jià)。
但是，隨著持有成本的增加，限購限售的長期化，交易成本的上漲，流動(dòng)性的缺乏，純靠一買一賣差價(jià)賺錢利潤必然減少，而且是大規(guī)模減少，甚至有可能虧本。
因?yàn)椋挥刑澅?，才能教育人民什么叫“房住不炒”?/p>
