◎作者 | 凱風(fēng)
◎來(lái)源 | 房屋屋（its-home） 已獲授權(quán)
4天前，國(guó)家發(fā)布了一組數(shù)據(jù)：一線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，二三線城市環(huán)比漲幅明顯回落。
在限價(jià)、限售等政策手段作用之下，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，部分城市已經(jīng)進(jìn)入高位盤整。
這意味著，本輪房?jī)r(jià)暴漲已進(jìn)入收尾期，是時(shí)候消化經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)了。
過(guò)去二十年，我們經(jīng)歷了中國(guó)房?jī)r(jià)三次大暴漲。2004年到2007年釋放住房需求的瘋狂，2009年到2013年四萬(wàn)億的刺激，2015年至今去庫(kù)存余波未了。
每隔兩年，房?jī)r(jià)就是錢袋子的一輪洗劫，有人哭有人笑有人暴發(fā)有人跌倒，下一次會(huì)是什么時(shí)候？
這是2017年7月全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)行情地圖：
這是70個(gè)大中城市在本輪上漲周期里的漲幅分布：
可以看出，從2015年房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈以來(lái)，九成以上的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。毫無(wú)懸念，本月房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)40%的城市：一線城市“北上廣深”四大金剛，二線城市是廈門、南京、合肥“三只王”。
但仍有兩城在下跌。這兩個(gè)城市是錦州和丹東，都來(lái)自東北老大哥。
由于是官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在諸多“你懂的”因素作用之下，數(shù)據(jù)可能有所失真，一二線城市的實(shí)際漲幅可能更高。
01
一線城市：廣州漲幅沒(méi)有你想象的小
直接說(shuō)要點(diǎn)：
（1）本輪房?jī)r(jià)上漲，深圳領(lǐng)頭羊
暴漲最先從一線城市開(kāi)始，又以深圳一馬當(dāng)先一騎絕塵。
2014年10月，當(dāng)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在跌跌不休時(shí)，深圳就已率先反彈，從此一騎絕塵，開(kāi)啟連續(xù)兩年的暴漲，在2016年9月達(dá)到最高點(diǎn)，整體漲幅超過(guò)70%。隨后深圳房?jī)r(jià)步入高位盤整期。
按官方的說(shuō)法，深圳房?jī)r(jià)連續(xù)十個(gè)月下跌，但目前數(shù)據(jù)說(shuō)話，整體漲幅僅僅回落不到6個(gè)百分點(diǎn)，聊勝于無(wú)。
（2）房?jī)r(jià)走勢(shì)打臉廣州衰落論
一線城市里，最不被看好的是廣州，當(dāng)初就說(shuō)“廣州房?jī)r(jià)為何漲不過(guò)深圳”，隨后又喊“合肥鄭州房?jī)r(jià)漲幅秒殺廣州”，再后面“杭州即將超越廣州成為一線城市”！
然而，房?jī)r(jià)走勢(shì)卻相當(dāng)打臉。
雖然2015-2016年廣州房?jī)r(jià)猶如慢牛上山，但進(jìn)入2017年，調(diào)控盡管一再加碼，限購(gòu)、限貸、限賣等“砰砰”一招接一招，房?jī)r(jià)卻一飛沖天。連續(xù)半年領(lǐng)跑于一二線城市，從中心城區(qū)到外圍郊區(qū)，多數(shù)樓盤房?jī)r(jià)翻倍。
（3）北京反超深圳，廣州反超上海
2016年10月，史上最嚴(yán)調(diào)控出臺(tái)，深圳與上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入高位盤整期。但北京廣州，卻又開(kāi)啟了新一輪暴漲。今年兩會(huì)期間，受房地產(chǎn)稅暫時(shí)不出臺(tái)、一線城市收縮土地供應(yīng)等消息影響，北京廣州房?jī)r(jià)同步暴漲。北京漲幅一度超過(guò)深圳，廣州漲幅則超過(guò)上海。
本輪上漲周期里，一線城市房?jī)r(jià)漲幅實(shí)際均超過(guò)了50%，這再次說(shuō)明，一線城市作為經(jīng)濟(jì)基本面最良好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)最突出、人口流入最積極的區(qū)域，房?jī)r(jià)上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對(duì)于房?jī)r(jià)已經(jīng)高不可攀，但其安全邊際仍然是最高的。
02
二線城市：同是省會(huì)，命運(yùn)大不同
與一線城市普漲不同，二線城市呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。如果青春無(wú)處安放，請(qǐng)往東南沿海省份，大西北和東三省不是戰(zhàn)場(chǎng)。
（1）這三個(gè)城市漲得微妙
廈門、南京、合肥漲幅均超49%，上漲啟動(dòng)時(shí)間早于廣州，漲幅也與廣州不相上下。
不管是事實(shí)還是人為,這三地土地供應(yīng)都相對(duì)緊缺。早在2016年，合肥買房就要找關(guān)系，而南京更是最早推出了限房?jī)r(jià)、限地價(jià)乃至搖號(hào)抽簽買房等政策手段。過(guò)度干預(yù)，這三個(gè)二線早于與一線城市旗鼓相當(dāng)。
（2）重慶成都為何啟動(dòng)這么晚？
重慶成都雖然都被列為新一線城市，但房?jī)r(jià)直到2016年下半年才開(kāi)始啟動(dòng)，而且在漲幅上仍然弱于南京杭州武漢等城。一個(gè)原因是兩地在過(guò)去都有大量的土地供應(yīng)，導(dǎo)致庫(kù)存居高不下，先消耗完已有的庫(kù)存，房?jī)r(jià)才會(huì)步入上漲通道。
（3）我們正在進(jìn)入強(qiáng)省會(huì)時(shí)代
隨著經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，過(guò)去的普遍高增速不再，強(qiáng)省會(huì)時(shí)代正在來(lái)臨。作為集聚全省經(jīng)濟(jì)資源的省會(huì)城市，其房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，更能代表整個(gè)省域的狀況。
然而，東三省的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一度令人感到十分堪憂。經(jīng)濟(jì)衰退、人口流出、重工業(yè)優(yōu)勢(shì)不再，雖然在普漲效應(yīng)的示范之下，沈陽(yáng)等地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，也依然缺乏基本面的長(zhǎng)期支撐。
03
三四線城市：大拆大建后，誰(shuí)是接盤俠？
2016-2017年，三線城市集體暴漲，雖然從漲幅上看，不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納了更多的人口，上揚(yáng)勢(shì)頭如此暴烈，值得深思。
（1）拆遷棚改的蝴蝶效應(yīng)
就在一兩年前，三四線城市還備受高庫(kù)存之困，大多數(shù)房?jī)r(jià)都還在下跌。此番暴漲，一方面是一二線城市限購(gòu)限售帶來(lái)的外溢效應(yīng)，另一方面則是棚改貨幣化改革制造出來(lái)的本地需求。
以棚改之名大肆拆除現(xiàn)有的住房，再以貨幣化補(bǔ)貼之名，讓被拆遷者有了購(gòu)房的資本。既少了原來(lái)的存量，又多了新的需求，房?jī)r(jià)哪有不一路上揚(yáng)的道理？
（2）你想不到的蚌埠
以漲幅榜第二名的蚌埠作為樣本，2017年5、6、7月，蚌埠房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為3.4%、2.1%和1.2%，不僅位居全國(guó)前列，而且3.4%的月漲幅也創(chuàng)當(dāng)?shù)?006年以來(lái)的新高。
從2014年開(kāi)始，蚌埠就大力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造，2014年和2015年合計(jì)改造面積600萬(wàn)平方米，簡(jiǎn)單換算約為6萬(wàn)戶，2016年和2017年有合計(jì)改在棚戶3.7萬(wàn)戶，這意味著將近10萬(wàn)座棚戶被拆除，而這些被拆除的棚戶大多數(shù)都拿了貨幣化補(bǔ)貼，到處買房。
未來(lái)，或許沒(méi)有未來(lái)。用大拆大建來(lái)去三四線城市的庫(kù)存，短期只會(huì)制造房?jī)r(jià)暴漲，長(zhǎng)期則因?yàn)槿狈?shí)體的支撐，只會(huì)制造出一大批沒(méi)有流動(dòng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。被拆遷的人來(lái)接現(xiàn)在的庫(kù)存，未來(lái)誰(shuí)接他們的盤？
幾個(gè)結(jié)論：
1.本輪房?jī)r(jià)周期起因于去庫(kù)存，去庫(kù)存本意是為了消化產(chǎn)能，但問(wèn)題在于樓市有其特殊性：房?jī)r(jià)越漲越多人買，房?jī)r(jià)越跌越無(wú)人問(wèn)津。所以去庫(kù)存在某種意義上就等同于漲房?jī)r(jià)，只有房?jī)r(jià)上漲，才有庫(kù)存可去。
2.一二線城市越調(diào)越堅(jiān)挺，三四線城市越漲越心虛。一二線越調(diào)越堅(jiān)挺，原因是調(diào)控太過(guò)側(cè)重統(tǒng)計(jì)游戲，而增加土地供給、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等核心政策，落實(shí)得又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒(méi)有任何實(shí)體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無(wú)盡隱患。
3.房?jī)r(jià)什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn)？判斷的依據(jù)不是限購(gòu)、限貸、限售政策有多嚴(yán)厲，而是土地供應(yīng)面、經(jīng)濟(jì)基本面、貨幣基本面有無(wú)發(fā)生變化。如果房貸利率變相提高，土地供應(yīng)不斷增加，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度有所降低，那么樓市一定會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。
